Agente · Precificação
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A R$ 20,75 (09/06/2026), Cyrela negocia a 0,8x P/VP e 5,1x P/L com ROE de 18,6% — desconto injustificado de incorporadora de qualidade. Valor justo ancorado em R$ 26,00 (P/VP ~1,0x), upside de 25%.
Múltiplos atuais (P/L, P/VP, EV/EBITDA, DY)
Os múltiplos de Q2/2026 desenham uma ação barata: P/L de 5,1x, P/VP de 0,8x, EV/EBITDA de 8,8x e dividend yield de 10,37%. Um P/VP abaixo de 1,0x significa que o mercado precifica o patrimônio de R$ 10,6 bi por menos do que vale no papel, apesar de ROE de 18,6%. E daí? Pagar 0,8x o livro por uma empresa que rende 18,6% sobre esse livro é o tipo de assimetria que justifica posição comprada.
Múltiplos vs. próprio histórico
O P/L de 5,1x está bem abaixo da faixa de 8-9x de 2023 (8,4x em 3T23, 9,2x em 4T23) — de-rating de ~40% mesmo com lucro maior. O EV/Receita despencou para 1,1x (Q2/2026) ante 2,5x no 1T26, um colapso que precisa ser lido como reprecificação de mix/margem do trimestre, não como barganha mecânica. O DY de 10,37% é um outlier vs. histórico de <1,3% — reflete distribuição pontual. E daí? Há de-rating real de múltiplo de lucro (oportunidade), mas o salto de DY e a queda de EV/Receita carregam ruído não-recorrente que não se deve extrapolar.
Múltiplos vs. setor/pares
Incorporadoras de alto padrão (EZTEC, Even) tipicamente negociam 0,8-1,2x P/VP; Cyrela na ponta baixa (0,8x) apesar de escala superior e ROE de 18,6% acima da média setorial. O EV/EBITDA de 8,8x é mediano para o setor, mas o P/L de 5,1x é dos mais baratos entre as líquidas. E daí? Frente aos pares, Cyrela é a maior e mais rentável negociando com desconto de múltiplo de patrimônio — desconto que tende a fechar quando a Selic ceder.
O que o preço de hoje embute
A R$ 20,75 com P/VP de 0,8x e ROE de 18,6%, o mercado embute estagnação de lucro e prêmio de risco elevado — ou seja, precifica como se o ROE fosse regredir para perto do custo de capital. Usando Gordon (P/VP justo = (ROE−g)/(Ke−g), ROE 18,6%, g 6%, Ke 16%) chega-se a ~1,26x, muito acima do 0,8x atual. E daí? O preço de hoje só faz sentido se você acredita que o ROE de 18,6% é insustentável; se ele se mantém, há reprecificação contratada.
Enquadramento de valor (faixa de valor justo + preço-alvo)
Combinando P/VP justo de ~1,0x (conservador vs. 1,26x do Gordon) sobre o PL de R$ 10,6 bi e cruzando com P/L-alvo de 6,5x, a faixa de valor justo fica em R$ 24,00–28,00, com âncora central em R$ 26,00. Contra R$ 20,75, isso é upside de 25,3%. E daí? Preço-alvo R$ 26,00, COMPRAR — margem de segurança vem do próprio desconto patrimonial, não de premissas heroicas de crescimento.
▼ Riscos
Múltiplo refém da Selic
De-rating de P/L 8,4x→5,1x acompanha juros altos; reprecificação depende de corte de Selic
DY de 10,37% não-recorrente
Histórico <1,3% — não extrapolar como yield estrutural
▲ Oportunidades
Desconto patrimonial
0,8x P/VP com ROE 18,6% — fechamento do gap vale ~25%
P/L deprimido vs. histórico
5,1x vs. 8-9x de 2023 com lucro maior abre espaço de re-rating